Más allá del short-term rental. Más allá del apart-hotel. El primer edificio-destino wellness de Bogotá.
El primer deck monetizó los 40 apartamentos del edificio bajo el modelo Purpose-Built Wellness. Validamos ingresos. Validamos margen. Validamos demanda.
Pero ese deck dejó por fuera la pieza más estratégica del activo — y la conversación quedó abierta exactamente ahí.
Propuesta inicial · Opción B · Purpose-Built Wellness
El primer deck monetizó los apartamentos. Pero el activo más valioso del edificio no son los apartamentos — son los 1.000 m² de zona común.
Hoy: comedores, salas de reuniones, una lavandería vieja y cocinas de un senior living en decadencia.
Mañana: el motor económico, social y de marca de todo el edificio.
En el mundo, los activos más valorados ya no son edificios anónimos — son destinos con propósito. El Wellness Real Estate es el sector con más crecimiento dentro de la economía wellness global de $7.3 trillones.
Crecimiento anual proyectado por sector wellness · 2023–2028
Fuente: Global Wellness Institute, 2025
Tres modelos distintos, una misma idea: el edificio es la marca, la comunidad es el producto, el wellness es la espina dorsal.
ADR $895+ / noche. El gym y la recovery zone son el motor de la marca — no las habitaciones.
215K+ miembros × $4.5K USD/año = $1B+ en cuotas antes de tocar hospedaje.
El primer biohotel de Latam. Apartments + wellness club + comunidad. Modelo probado.
Imágenes referenciales · No representan las propiedades citadas
La ciudad tiene gyms, tiene spas, tiene apart-hoteles. Tiene centros wellness pequeños y boutique.
Lo que no tiene es un edificio-destino que combine alojamiento + wellness club + comunidad bajo una sola marca.
La primera marca en ocupar esa categoría se queda con ella. Es la ventaja irrepetible del first-mover.
Edificio 97. Años 80. Arquitectura mid-century. Una huella que las construcciones modernas de Bogotá no tienen y que ya no se vuelve a construir.
Las marcas-destino del mundo no nacen en torres nuevas. Nacen restaurando edificios con DNA. El estado actual no es un problema — es la materia prima.
Hoy el edificio aloja un senior living en decadencia — un lugar donde la vida se desacelera. Mañana será donde la gente más consciente de Bogotá viene a dormir mejor, recuperarse y encontrarse.
Una transformación que vende sola — al dueño, a los huéspedes, a la prensa.
Edificio 97 no es un negocio. Son tres negocios integrados en un mismo activo, cada uno con su lógica económica, su público y su revenue stream.
El club como sistema de zonas curadas. Cada zona tiene su función fisiológica, su programación y, en varios casos, su operador partner que ejecuta su propio fit-out.
Sauna infrarroja · sauna tradicional · cold plunge · vapor · duchas de contraste · zonas de descanso.
Red light therapy · compression · PEMF · infrared mats.
Sound bath · meditation · breathwork.
Gym premium · yoga · movilidad funcional.
Operado por partner · fit-out propioCafé · juice bar · adaptógenos.
Operado por partner · fit-out propioLobby biofílico · sala multifuncional · terraza · espacio para talks, eventos e influencer recordings.
Oura · Pulsetto · Muse · Hyperice · marcas de longevity y biohacking pagando exhibición.
Renta + comisión de ventaEl edificio no le vende a un cliente. Le vende a cuatro audiencias simultáneas — cada una con su propio canal, ticket y ciclo de vida. Diversificación = de-risk del activo.
Ejecutivo wellness, digital nomad, corporativo top, expat reubicado. Estancias de 3 noches a 6 meses.
Bogotano consciente que no se hospeda — paga membership mensual o anual por acceso al club y a la comunidad.
Visitas puntuales, influencers, prensa, invitados de eventos. Acceso por día. PR engine del edificio.
Empresas que compran wellness como beneficio para empleados — tech, farma, consultoras, multinacionales.
El dueño percibe dos líneas de ingreso directo: la operación de los apartamentos vía NOK y los arriendos de los locales en las zonas comunes. El upside grande no está en revenue extra — está en la recategorización del activo.
Estimación basada en ~400 m² rentables (de los 1.000 m² totales) a $20 USD/m² promedio, distribuidos en 4 locales partner. El resto de los 1.000 m² queda como zonas operadas o de uso común (wet zone, lounge, terraza, circulación). Memberships, day passes y B2B son operación de NOK Wellness Club — generan demanda, marca y tráfico al edificio pero no son línea directa del dueño.
La gran palanca no está en agregar mil revenue streams. Está en cuánto rinde el activo respecto a su valor.
Un edificio residencial de renta tradicional rinde 6-7% anual en Bogotá. El mismo edificio, operado bajo el modelo NOK + locales arrendados, puede llegar a rendir 9-12% sobre el valor del activo — además de capturar premium de marca al momento de una eventual venta.
El número parece grande hasta que se ve cómo se distribuye. Los partners ejecutan su propio fit-out de los locales. Y NOK puede ayudar a financiar el mobiliario de los 40 apartamentos — una porción significativa del total.
Distribución del capex total
Distribución preliminar · sujeta a modelo conjunto
Estructura, fachada, restauración mid-century, zonas húmedas troncales, instalaciones, base del lobby, mejoras eléctricas e hidráulicas.
Café, gym, showroom, multifuncional — cada operador ejecuta su propio fit-out a cambio del arrendamiento del local.
Mobiliario y dotación de las 40 unidades. NOK puede financiar este componente y recuperar la inversión vía revenue share sobre la operación — el dueño no necesita desembolsar este monto upfront.
Lo que NOK aporta sin desembolso de capex
Búsqueda y onboarding de operadores partner · estructuración de los contratos de arriendo · branding y set-up del wellness club · activación de comunidad y programación · operación hotelera integral de las 40 unidades.
La forma exacta del acuerdo se construye conjuntamente — pero la filosofía de NOK es clara: incentivos alineados, sin sorpresas, transparencia total. NOK gana cuando el dueño gana.
NOK obtiene su retorno como % sobre lo que el edificio efectivamente produce. Si el edificio rinde, NOK rinde.
Management fee, revenue share, lease, JV o combinaciones — la estructura se ajusta a las necesidades del activo y del dueño.
Reportes mensuales completos, dashboards en vivo, acceso total a la operación. El dueño ve cada métrica relevante.
La estructura específica — fees, splits, tiempos, condiciones — la construimos en el workshop. Hoy lo importante es la filosofía.
NOK + dueño + arquitecto. Aterrizamos concepto, programa del club, vibe del proyecto.
Layout, mood board, zoning. Para que se pueda ver el resultado antes de invertir.
Pro-forma completa con todas las líneas de revenue, capex detallado, sensibilidades, escenarios y payback.
Borradores de term sheet, modelo legal, split de capex y revenue. Conversación con partners potenciales del café y gym.
Cierre del proceso de pre-acuerdo. Definición de timeline de construcción y lanzamiento alineado al fin del contrato actual.
El primer edificio-destino wellness de Bogotá